Prova final - propriedade rural e urbana

Segue o caderno com 20 perguntas discursivas, já com linhas para você escrever as respostas à mão depois de imprimir.
É só copiar e colar no seu editor de documentos.

PERGUNTA 1 – Servidão administrativa x desapropriação

O Estado precisa instalar uma linha de transmissão de energia que atravessa uma fazenda privada.

a) Explique, com suas palavras, a diferença entre desapropriação e servidão administrativa, quanto à perda (ou não) da propriedade.
b) Em qual delas o particular perde o domínio do bem? Em qual continua proprietário, mas com limitações de uso?
c) Nas duas hipóteses pode haver indenização? Em linhas gerais, qual a diferença na forma de indenizar?

PERGUNTA 2 – Usufruto e cessão do exercício

Em 2012, Patrícia doou um apartamento ao filho Lucas, reservando para si usufruto vitalício, devidamente registrado.
Em 2020, Patrícia firma contrato cedendo a sua amiga Marta o exercício do usufruto (uso e percepção dos frutos) por tempo indeterminado, também registrado.
Em 2024, Lucas vende a nua-propriedade a Pedro, que sabe da existência do usufruto e da cessão.

a) Após a venda, quem é o nu-proprietário e quem é o usufrutuário (titular do direito real)?
b) Quem tem direito de receber os aluguéis se o imóvel for locado: Patrícia, Marta, Pedro ou Lucas? Explique.
c) O que acontece com o usufruto e com a posição de Marta quando Patrícia vier a falecer?

PERGUNTA 3 – AirBnb e condomínio exclusivamente residencial

O Condomínio “Jardins do Sol” tem convenção que define o edifício como de destinação exclusivamente residencial.
O condômino Rafael anuncia seu apartamento em plataforma digital (tipo AirBnb) para estadias de 2 a 7 dias, com grande rotatividade de hóspedes. Após assembleia, a convenção é alterada para proibir “locação de curta duração por plataformas digitais com finalidade assemelhada à hospedagem”.

a) A atividade de Rafael se aproxima mais de locação residencial/por temporada ou de hospedagem atípica? Justifique com base em critérios como duração, rotatividade e serviços.
b) Em tese, o condomínio pode restringir/proibir esse tipo de uso com base na convenção? Explique.
c) Quais medidas jurídicas o condomínio pode adotar contra Rafael diante de danos às áreas comuns causados por hóspedes?

PERGUNTA 4 – Desapropriação, caducidade e tredestinação (Parque Linear)

O Município de Aurora declarou, em 2017, um terreno particular como de utilidade pública, para fins de desapropriação, visando implantar o “Parque Linear Rio Claro”. A ação de desapropriação, porém, só foi proposta em 2023, e o proprietário recebeu a indenização em 2024.
Passados dois anos, o parque não foi implantado. Parte da área foi usada para alargar a via, e o restante foi cedido a uma empresa privada para construção de edifício-garagem com estacionamento rotativo pago.

a) Com base no Decreto-Lei 3.365/41, discuta a questão da caducidade da declaração de utilidade pública diante da demora para propor a ação.
b) Explique a ideia de tredestinação lícita e ilícita e analise se o antigo proprietário poderia pleitear retrocessão.
c) Indique argumentos a favor e contra a retrocessão no caso concreto.

PERGUNTA 5 – Servidão administrativa e servidão civil por usucapião

A concessionária “Luz do Vale S.A.” pretende instalar torres e cabos de transmissão de energia em uma região rural, impondo servidão administrativa sobre parte do sítio de Carolina (faixa de segurança, proibição de construir e de plantar certas culturas).
Há mais de 30 anos, o vizinho de Carolina utiliza, de forma contínua e ostensiva, uma estrada de terra que corta o sítio para acessar a rodovia, sem oposição dela.

a) Explique o que é servidão administrativa e em que ela difere da servidão civil e da desapropriação.
b) Em tese, há direito à indenização para Carolina pela servidão administrativa? Em que termos?
c) Seria possível reconhecer uma servidão civil de passagem por usucapião em favor do vizinho? Indique os requisitos gerais.

A servidão administrativa = direito real do ente publico
servidão civil = entre privados, direito pessoal

a indenizacao apenas no caso de danos a propriedade, ou seja, nao previa como na desapropriacao,

PERGUNTA 6 – Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

Marcelo é proprietário de um lote urbano de 1.500 m², em zona onde o coeficiente de aproveitamento (CA) básico é 1 e o CA máximo é 4, segundo o Plano Diretor. Ele pretende construir 6.000 m² de área edificada.

a) Calcule a área que ele pode construir apenas com o CA básico.
b) Explique o que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir, sua finalidade e como Marcelo pode utilizá-la para chegar ao CA máximo.
c) Em regra, para onde vão os recursos arrecadados com a Outorga Onerosa e qual é a sua vinculação à política urbana?

PERGUNTA 7 – Locação social e função social da propriedade

Explique, de forma fundamentada:

a) O que é locação social como instrumento de política habitacional.
b) Como a locação social se relaciona com a função social da propriedade e com o aproveitamento de imóveis existentes em áreas centrais.
c) Dê exemplos de vantagens da locação social em comparação com programas focados apenas na aquisição da casa própria.

imoveis inutilizados, valor baixo, noa ha necessidade de construir novas habitacoes, imoveis vazios sao reusados,

PERGUNTA 8 – QuintoAndar, garantias e despejo liminar

No modelo de negócios do QuintoAndar, muitos contratos de locação residencial são celebrados sem fiador e sem garantia real, mas com intermediação da plataforma.

a) Explique, à luz da Lei do Inquilinato, por que contratos sem garantia podem viabilizar a concessão de liminar de despejo em certas hipóteses.
b) Quais são as principais obrigações do locador e do locatário quanto a tributos (como IPTU) e despesas de condomínio, segundo a lei e a prática contratual?
c) A plataforma QuintoAndar passa a ser proprietária do imóvel ou titular de direito real? Justifique.

PERGUNTA 9 – Arrendamento rural x locação urbana

Explique a diferença entre:

a) Arrendamento rural (regido pelo Estatuto da Terra e Decreto 59.566/66) e locação urbana (Lei do Inquilinato), quanto à finalidade econômica, objeto e regime jurídico.
b) Quais são, em linhas gerais, os prazos mínimos de arrendamento rural previstos no Decreto 59.566/66 e por que a lei estabelece tais prazos.
c) Por que não faz sentido aplicar, aos contratos de arrendamento rural, a mesma lógica de “AirBnb rural” da locação urbana de curta duração.

PERGUNTA 10 – Necessidade pública, utilidade pública e interesse social

A Constituição (art. 5º, XXIV) menciona desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social.

a) Conceitue, com suas palavras, necessidade pública, utilidade pública e interesse social, indicando a diferença de ênfase entre urgência, conveniência e justiça social.
b) Dê um exemplo concreto de desapropriação por necessidade pública, um por utilidade pública e um por interesse social.
c) Explique por que se diz que interesse público é o gênero, e essas categorias são espécies de motivos que autorizam a desapropriação.

PERGUNTA 11 – Regime jurídico dos bens públicos

Sobre bens públicos:

a) Explique a classificação dos bens públicos (uso comum do povo, uso especial e dominicais) e a consequência prática dessa classificação.
b) O que significa dizer que bens públicos são, em regra, inalienáveis, imprescritíveis e impenhoráveis? Há exceções?
c) É possível cobrar pelo uso comum de um bem público (rua, praça, praia)? Em que condições isso é admitido juridicamente?

PERGUNTA 12 – Desapropriação-sanção e Estatuto da Cidade

Explique o funcionamento do “tripé” de sanções urbanísticas previsto pelo Estatuto da Cidade para o imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado:

a) Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) – em que consiste e como é imposto pelo Município.
b) IPTU progressivo no tempo – qual sua lógica e como ele se relaciona com a função social da propriedade.
c) Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública – em que sentido é uma desapropriação-sanção e como difere da desapropriação clássica com indenização em dinheiro.

O proprietario de um bem sendo subutilizado pode ser subemtido a obrigacao de dar uma destinacao a aquele bem, definida pelo plano direitor ou lei municipal específica.

A lei municipal define onde e em que condições poderá ser imposta a PEUC. A notificação é enviada, e averbada na matrícula, ou seja, efeito propter rem, futuros proprietários serão sujeitos ao mesmo regime. obrigações impostas pela PEUC.

Também a lei municipal fixará prazos para a concretização das obras necessárias, e protocolar o projeto.

O desrespeito aos prazos permite a execucao do segundo passo do tripe, o IPTU progressivo. Este mecanismo funciona aumentando o valor do IPTU de forma progressiva, na intencao de motivar o proprietario a realizar os usos previstos para aquele bem, desestimulando a ocisiodade, por meio destas aliquotas progressivas. Deste modo, torna-se oneroso o desuso daquele imovel, pressionando economicamente o cumprimento da funcao social daquel bem.

Por fim, a desapropriacao com pagamento de titulos da divida publica, desapropriacao sancao, em titulos resgataveis em ta edez anos, anuais, sucessivas, e iguais, tendo seu valor reajustado respeitando seu valor real e juros legais.

PERGUNTA 13 – Direito de superfície

a) Conceitue o direito de superfície à luz do Estatuto da Cidade e do Código Civil.
b) Explique como o direito de superfície pode ser utilizado como instrumento de política urbana (por exemplo, em projetos de habitação ou requalificação de áreas centrais).
c) Diferencie o direito de superfície da locação e da venda da propriedade plena.

Direito real
Superficiario
Construir ou plantar
Solo, subsolo, ou espaco aereo
Por prazo determinaod ou indeterminado
Oneroso ou gratuito
Registrado no Cartório de registro de imoveis
Benfeitorias retornao ao proprietairo, a nao ser estipulaod contrario em contrato
Estatuto da Cidade, arts. 21–24; Código Civil, arts. 1.369–1.377

Uso como politica urbana: condiciona o uso, nao precisa alienar o patrimonio, barateia o custo, separando o custo do terreno e da construcao

Viabiliza por exemplo retrofit, o adensamento urbano de forma adeuqada, em locais de emprego e trasnporte, com contraprtidas

Ao mesmo tempo em que acontecem execucoes destas politicas, o muunicpio consegue captar recursos economicos, acomodar condicoes para a concessao do direito e fomentar a funcao social da propriedade sem perder o dominio do bem.

PERGUNTA 14 – Convenção de condomínio e destinação do edifício

Em um condomínio edilício, a convenção prevê que o edifício tem destinação exclusivamente residencial.

a) Explique o papel jurídico da convenção de condomínio (força normativa, quem se submete a ela, etc.).
b) Discuta em que medida a convenção pode restringir usos da unidade (ex.: proibir atividades comerciais, hospedagem, serviços) em nome da destinação residencial.
c) A convenção pode impedir a locação residencial normal de unidades? Justifique.

PERGUNTA 15 – Direito de laje e regularização fundiária

a) Conceitue o direito real de laje previsto no Código Civil.
b) Explique como o direito de laje se relaciona com a regularização fundiária em contextos de moradia popular e ocupações consolidadas.
c) Diferencie o direito de laje de uma simples locação de pavimento ou de um contrato informal de “venda do andar de cima”.

PERGUNTA 16 – Função social da propriedade rural e reforma agrária

a) Indique os requisitos da função social da propriedade rural segundo a Constituição.
b) Explique em que hipóteses pode haver desapropriação para fins de reforma agrária, indicando a forma de indenização.
c) Diferencie, em linhas gerais, a desapropriação para reforma agrária da desapropriação por utilidade pública ou por interesse social urbano.

PERGUNTA 17 – Usucapião especial urbano

a) Explique os requisitos da usucapião especial urbana individual previstos na Constituição e no Código Civil (área máxima, tempo de posse, finalidade, ausência de outro imóvel).
b) Em que ela se diferencia da usucapião especial urbana coletiva, trabalhada em políticas de regularização fundiária.
c) Justifique a relação dessa modalidade de usucapião com a função social da propriedade e com o direito à moradia.

PERGUNTA 18 – Garantias reais, pacto comissório e pacto marciano

a) Conceitue garantia real e dê exemplos (hipoteca, penhor, alienação fiduciária).
b) Explique o que é o pacto comissório e por que ele é vedado no direito brasileiro.
c) Explique o que se entende por pacto marciano e em que condições ele é admitido pela doutrina/jurisprudência.

PERGUNTA 19 – Servidão de passagem por usucapião

Um proprietário utiliza, há mais de 20 anos, uma estrada aberta sobre o imóvel vizinho, de forma contínua, ostensiva e sem oposição, para acessar a via pública.

a) Explique se é possível reconhecer uma servidão de passagem por usucapião nesse caso.
b) Quais são os requisitos gerais para usucapião de servidão civil (aparência, continuidade, tempo, etc.)?
c) Diferencie essa situação da passagem forçada prevista no Código Civil.

PERGUNTA 20 – Locação por temporada x hospedagem atípica (plataformas digitais)

Em um grande centro urbano, proprietários utilizam plataformas digitais para alugar seus apartamentos por períodos curtos, de poucos dias a algumas semanas.

a) Explique a diferença entre locação por temporada (Lei do Inquilinato) e atividade de hospedagem atípica, considerando critérios como duração, rotatividade de pessoas e oferta de serviços.
b) Indique por que essa classificação é relevante para:
i) o condomínio edilício (destinação residencial x hospedagem);
ii) o Município (uso do solo urbano, licenciamento de meios de hospedagem).
c) Em que medida a análise do caso concreto influencia a conclusão sobre estar diante de locação ou hospedagem?

A associacao pode alegar que esta fazendo uso do imovel para conservacao de bem hisotrico, fomentando a cultura. A associacao tambem pode alegar que a camara nao e entidade competente para elaborar o projeto, e sim a adminstracao do municipio (ou executivo nao sei)

O munícipio poderia desapropriar o bem. Para isto, o rito necessario se inicia pela expedicao do decreto de desaproriacao, justificando a medida por utilidade publica, fundamentada em lei ou no plano diretor desenovlvido pelo proprio municpio. Depois, o proprietario deve ser notificado, no qual podera aceitar o valor da indenizacao e desocupar o casarao, ou se iniciara no juidicial a discussao. o poder judiciario avaliara o bem e decidira o valor real da propriedade. Podera acontecer a imissao provisoria de parte do valor, visando a celeridade no processo de modo que o muicipio possa implemntar as finlaidades alegadas de forma mais rapida, sem ter que esperar o curso judicial completo se efetivar.