Propriedade

A propriedade, na tradição napoleônica, foi concebida como um direito subjetivo “puro”, centrado na vontade do titular e sintetizado nas faculdades de usar, gozar, dispor e reaver a coisa — o clássico feixe de direitos. No direito brasileiro contemporâneo, porém, ela é melhor entendida como uma relação jurídica complexa, cujo conteúdo já nasce conformado por deveres perante terceiros: deveres de vizinhança (ruído, passagem, árvores limítrofes, escoamento de águas), deveres ambientais (prevenção e reparação de dano, observância de áreas protegidas) e, sobretudo, a função social. Essa função social não atua apenas como um “freio” externo que excepcionalmente limita um núcleo intangível; prevalece na doutrina e na legislação a leitura de que ela é componente interno do próprio direito de propriedade, isto é, elemento estruturante que define o modo legítimo de exercer as faculdades de usar, fruir, dispor e reivindicar. Assim, o proprietário não é livre “apesar” da função social; ele é proprietário “segundo” a função social.

Essa chave de leitura também informa a ordem agrária. A Constituição e a legislação ordinária impõem que a área rural cumpra, cumulativamente, os requisitos do art. 186 (aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais e preservação do meio ambiente; observância das relações de trabalho; exploração que favoreça o bem-estar de proprietários e trabalhadores). A proteção do art. 185 (blindagem a certas hipóteses de desapropriação para reforma agrária) só se sustenta para quem observa, de fato, a função social descrita no art. 186; do contrário, a propriedade perde essa blindagem e se abre à desapropriação por interesse social, com a consequente indenização na forma legal. A reforma agrária, portanto, não é uma antítese da propriedade, mas um mecanismo de reconduzi-la ao seu modelo constitucional quando este é desatendido.

No campo possessório, distinguem-se posse justa e injusta. A posse injusta pode apresentar a modalidade precária, que nasce do abuso de confiança: quem devia restituir a coisa mantém-se indevidamente na sua detenção — por exemplo, o inquilino que permanece no imóvel após o término do contrato. Quanto à boa-fé possessória, o Código Civil (art. 1.201) a reconhece quando o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição. Já no plano da aquisição e circulação de imóveis, o contrato ou a escritura pública apenas geram a obrigação de transferir; a propriedade somente se transmuta com o registro do título no cartório de registro de imóveis. O registro goza de presunção de veracidade, mas essa presunção é relativa e cede diante de prova de ilegalidade. Entre os modos de aquisição, a usucapião é originária: “zera” o histórico do bem e extingue ônus reais como hipotecas, ao passo que a acessão — também originária — opera pela incorporação natural ou artificial ao imóvel (como no acréscimo de terras às margens de rio).

A experiência brasileira com a terra foi moldada por marcos históricos específicos. As sesmarias, regime colonial de concessões, cederam lugar, no século XIX, à Lei de Terras de 1850, que proibiu a aquisição por simples ocupação e condicionou a formação de domínio à compra do Estado, reclassificando vastas áreas como terras públicas e devolutas. O efeito sociopolítico foi a concentração fundiária: a terra tornou-se mercadoria, fechando portas aos pobres e consolidando a elite agrária. Ainda hoje, a categoria de terras devolutas — bens públicos sem destinação específica — permanece relevante na ordenação do território e em disputas dominiais. Em paralelo, o direito positivo “desqualifica” certas situações de poder fático como mera detenção (quem exerce poderes sobre a coisa reconhecendo a supremacia de outrem, como o depositário ou o comodatário), sem proteção possessória plena.

No tocante ao chamado marco temporal, trata-se da tese que propõe um critério de delimitação territorial a partir da situação de ocupação em 5 de outubro de 1988, mas a natureza dos atos de demarcação para terras indígenas é reconhecidamente declaratória: não cria um direito novo, apenas reconhece o direito originário dos povos indígenas às suas terras tradicionalmente ocupadas. Tais terras são bens da União, de natureza pública, sobre os quais as comunidades indígenas detêm posse permanente e usufruto exclusivo do solo, rios e lagos nelas existentes; são inalienáveis e imprescritíveis. A administração fundiária envolve a FUNAI no processo técnico-administrativo, e a titularidade é coletiva, ancorada no povo/comunidade, não individual. Já no caso das comunidades quilombolas, o procedimento é constitutivo de um novo título: parte-se do reconhecimento cultural e histórico inicial pela Fundação Cultural Palmares, elabora-se o RTID e, ao final, o INCRA expede o título coletivo do território. Também aqui prevalecem a inalienabilidade e a imprescritibilidade, com vedação à alienação ou fracionamento que contrarie a destinação comunitária.

A desapropriação, por fim, é o instrumento que costura esses regimes quando o interesse público ou social impõe a recomposição do status jurídico da terra: na reforma agrária, para fazer prevalecer a função social; em outras hipóteses, para obras e serviços de utilidade pública. Em todas essas frentes — do condomínio urbano aos territórios tradicionais, da pequena gleba à grande fazenda — a propriedade deixa de ser mero direito de exclusão absoluta, convertendo-se em um estatuto relacional: um feixe de faculdades cujo exercício legítimo pressupõe o cumprimento de deveres de vizinhança, ambientais e sociais, e cuja própria existência, transmissão e perda obedecem a formas (registro), presunções (fé pública registral), modos (usucapião, acessão) e garantias (indenização e devido processo) que espelham a centralidade da função social no sistema.